השקעה במשרדים, לא משחק ילדים

מה יש להביא בחשבון בשלב בו מתעניינים להשקיע במשרד כנכס מניב? מהם הסיכונים הכרוכים בהשקעה במשרדים לעומת השקעה בדירת מגורים? על כך ויותר אדון במאמר זה

לאור התמורות שחלו בשוק המגורים והרגולציה שדחקה את המשקיעים החוצה החלו לצוץ פרויקטים שמציעים השקעה בתחום המשרדים. לכאורה ההשקעה עושה שכל והיא כלכלית, אך מה יש להביא בחשבון לפני ההחלטה לרכוש משרד להשקעה.

אכן, ייתכן ובמקרים מסוימים ההשקעה בתחום המשרדים יכולה להיות נכונה וחכמה ולהניב תשואה עדיפה על השקעה בשוק המגורים, אך כדאי לדעת ולהבין את ההיבטים שלהלן לפני ההחלטה:

היבט מיסוי.

עם רכישת נכס יידרש המשקיע לשלם מס רכישה – מס רכישה עבור רכישת משרדים הינו מס רכישה רגיל 6% משווי הרכישה, זאת לעומת 8% מס רכישה על דירת מגורים להשקעה. ביחס למיסוי על דמי השכירות, דמי השכירות על הכנסה ממשרדים תמוסה מהשקל הראשון, לעומת ההקלות שניתנות להשכרת דירת מגורים שם המיסוי יחול החל מדמי שכירות מעל כ- 5,000 ש"ח. בשלב מכירת הנכס עבור דירת מגורים ועבור המשרד יחול מס שבח מלא (עבור דירה שאינה דירת יחידה).

ניהול הנכס.

חלק קריטי שיש לקחת בחשבון בהשקעה במשרד הינו רכיב דמי הניהול. בארץ ישנן כמה וכמה שיטות לחישוב דמי הניהול, כגון: דמי ניהול הנגזרים מעלות האחזקה, קוסט + X אחוזים, או דמי ניהול קבועים שהם ללא תלות עלות האחזקה, קוסט + פיקס. הואיל בניינים משרדים נבנים באופן שכולל שטחים משותפים גדולים ומערכות מורכבות, עלויות אחזקה אלו הן משמעותיות ויש להתייחס בטרם ההשקעה לא רק לשיטת החישוב ולא רק לאופן החישוב. קרי, יש להביא בחשבון כי דמי הניהול משולמים על שטח הברוטו של המשרד ולא על שטח הנטו של המשרד. שטחי הברוטו של המשרד כוללים את שטח הנטו וכן העמסה יחסית של השטחים המשותפים על הנטו, כך שככל והשטחים המשותפים של בבניין גדולים יותר, גדל יחס הברוטו / נטו. לשם הדוגמא יכול היחס להגיע ל- 35%, קרי משרד בשטח נטו של 100 מ"ר ישלם דמי ניהול עבור שטח של 135 מ"ר.

עוד יוער כי דמי ניהול לבנייני משרדים נעים בין 10-20 ש"ח/מ"ר לאור זאת שדמי הניהול מהווים רכיב משמעותי בהוצאות התפעול והאחזקה של המשרד גובה דמי הניהול יילקחו בחשבון מצד אותו גורם שמעוניין לשכור את המשרד. יוצא אפוא כי מקום בו דמי הניהול גבוהים הנ"ל שוחק באופן ישיר את דמי השכירות ובהתאמה את שיעור התשואה. יוער כי במקרים מסוימים גם על דירות מגורים במגדלים לרוב קיים הפרש בין שטח הנטו לבין שטח הברוטו לעניין הוצאות האחזקה ודמי הניהול, אך הפער ביחס נמוך יותר לרוב וגם דמי הניהול נמוכים לכשעצמם.

מסים מוניציפאליים.

בהיבט המיסוי המוניציפאלי, חיוב השוטף של הארנונה למשרדים גבוהה בפי 4-6 מארנונה למגורים. במקרה ובו יוותר הנכס ריק הנ"ל יכול להשית על המשקיע במשרדים הוצאה משמעותית כל חודש.

החשיפה לאי-השכרת הנכס.

כל השקעה צריכה לגלם ולקחת בחשבון את החסרונות של תקופה ובה הנכס יישאר ריק. בשני המקרים של השכרת משרד או דירה ככל ולא יימצא שוכר או ייעשה שימוש מטעם בעל הכנס, יידרש בעל המשרד לשאת בדמי הניהול והארנונה בעצמו. פה המקום לציין כי ההוצאות אלו בתקופה זו יכולות להגיע לפערים משמעותיים בין דירה לבין משרד, לאור הפערים בארנונה ובדמי הניהול.

היבטים אלו ועוד יש לקחת בחשבון בשיקולים של רכישת משרד אשר מוצגת לרוב ככזו המניבה תשואה גבוהה יותר ביחס לדירת השקעה במגורים.

משרד עורכי הדין יניב שני מתמחה תחום המקרקעין, תכנון ובניה התחדשות עירונית ובעסקאות במקרקעין. המשרד מעניק ליווי משפטי מלא ומקיף, בין היתר, בחוזי שכירות, הן למגורים והן למסחר ולחברות ניהול נכסים.