מאמרון: חשיבות בדיקת תקנון ותשריט הבית המשותף

כל עסקת מקרקעין מבוססת על הוכחת הזכויות של המוכר במקרקעין.

נסח הרישום (נסח טאבו) הוא ההוכחה לכך שאותו אדם שמציג את עצמו כבעלים של נכס הוא הבעלים האמיתי של הנכס, במקרים אחרים ניתן להסתפק באישור זכויות כאשר זכויות הבעלות או החכירה לא נרשמו בספרי המקרקעין.

ואולם, אין די בבדיקת נסח הרישום, בבתים משותפים המתאפיינים בריבוי בעלים על אותה חלקה, ישנה חשיבות עליונה לבדיקת יתר המסמכים ששימשו יסוד לרישום הבית המשותף, והם תשריט הבית המשותף ותקנון הבית המשותף.

להלן אמנה מס' טעמים מדוע יש הכרח לבדוק את תשריט ותקנון הבית המשותף:

1. מיקום הפיזי של הדירה. נסח הרישום מפרט את שיוך של הדירה לגוש, חלקה ותת חלקה. עניין משפטי חשוב ביותר לאחר בדיקת הזכויות בנסח הרישום הוא בדיקה ואיתור הדירה בתשריט, ובדיקה כי התשריט ומיקום הדירה בתשריט, מבחינת כיווני אוויר, מיקום קומה וכו', הם נכונים ומדויקים. אי-התאמה ולו הקטנה ביותר משמעותה היא שאותו בעלים אינו הבעלים של הדירה – כולה או חלקה.
2. בדיקה מקדימה של חוקיות המבנה – החל משנת 2011 הותקנו תקנות 'תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011', אשר מחייבות את המפקח על הבתים המשותפים בבואו לרשום בית משותף לקבל אישור ממוסד תכנון כי התוכנית תואמת את היתר הבניה, ראו סעיף 66 למשל. לכן ניתן לומר בזהירות כי ביחס לשנים האחרונות (החל משנת 2011) כי חזקה שהמתואר בתשריט הבית המשותף בנוי לפי היתר הבניה. יובהר מיד, כי אין להסתמך אך ורק על בדיקה זו ויש להיוועץ בגורמים המקצועיים על כל פנים לבדיקת התאמת היתר הבניה לבנוי בפועל, אך בדיקה זו מהווה אינדיקציה ראשונה לחוקיות המבנה.
3. בדיקה של שטחים מוצמדים / שטחים משותפים – בתשריט הבית המשותף ניתן לראות בבירור מהם גבולותיה של הדירה ולהתאים בפועל בין הנכס הנרכש לבין הנכס שרשם בפועל בלשכת רישום המקרקעין. במקרה זה ניתן לגלות אם 'נמכר' חלק שאינו בבעלות המוכר ו/או השייך לדירה. עוד חשוב לעיין ולבדוק הצמדות חיצונות לדירה, כגון: מחסן, גינה, חצר, חניה, קרקע וכיוצ"ב – ולהשוות למצב בפועל ולוודאי כי כלל המוצג בעת רכישת הדירה הינו נכון ומדויק גם במרשם המקרקעין.
4. בדיקת תקנון הבית המשותף – רבים אינם מודעים לחשיבותו של תקנון הבית המשותף. לכן יודגש כי תקנון הבית המשותף, הינו חוזה לכל דבר ועניין בין בעלי הזכויות וחלים עליו דיני החוזים במלואם. מומלץ בכל מקרה של רכישת דירה,במקרה ובו ישנה הפניה בנסח הרישום ל-תקנון מוסכם', לעיין בתקנון הבית המשותף ולבדוק אם יש עניין חריג כלשהו המגביל ו/או המונע שימוש כלשהו ברכוש המשותף. בתקנון הבית המשותף נקבע גם נושא של שיוך זכויות הבניה. במקרה ובו בנסח הרישום נקבע כי תקנון הבית המשותף הינו 'התקנון המצוי' כי אז יחול התקנון בתוספת השניה לחוק המקרקעין.

את תקנון הבית המשותף ואת התשריט יכול להזמין כל אחד מהאינטרנט מהקישור הנ"ל תמורת אגרה בסך של 33 ש"ח.

לסיום אציין כי גם עסקת מקרקעין פשוטה מצריכה ידע, הבנה, מקצועיות ובדיקה מקיפה בכדי לוודא שלא יצוצו עניינים אשר אלמלא בדיקתם היו יכולים לסבך את העסקה.