בחירת עו"ד בתחום המקרקעין

רכישת ומכירת מקרקעין בישראל הינו עניין מורכב אשר דורש ניסיון ומיומנות ומקצועיות רבה.
מומלץ שכל אדם בבואו למכור או לרכוש נכס מקרקעין יתייעץ עם עו"ד שתחום התמחותו הינו בנדל"ן.
רכישה או מכירת מקרקעין לעיתים קרובות דורשת אישור של גורמי שלטון בהם הבירוקרטיה מורכבת ומצריכה ידע וניסיון רב.

ידוע כי מס' הרשויות המעורב בעסקת מקרקעין כולל את הרשויות הבאות: הרשות המקומית, רשות המיסים, הוועדה ועדות התכנון המקומי, מנהל מקרקעין ישראל, משרד המשפטים ועוד.
בהתאם לכך, תחילתה של כל עסקה במקרקעין הינה בשלב הבדיקות הבסיסיות – בדיקת הבעליות בנסח הטאבו למול זהות המוכר, טיב הזכויות הנמכרות, הגבלות על הזכויות הנמכרות כגון עיקולים והערות ועוד.
ככל והבדיקות בשלב הנ"ל לא העלו בעיה כלשהי, מומלץ שייעשו בדיקות פרטניות ויסודיות יותר. כך למשל, מומלץ כי לנכסים בנויים ייעשו בדיקות של התאמת הנכס הנבנה להיתר הבניה שהונפק לו, זאת בכדי לדעת בוודאות שאין כל חריגות בניה בנכס. נוסף לכך, מומלץ לבצע בדיקה של חבות העסקה במיסים, מס שבח, היטל השבחה וכיוצ"ב לפני חתימת הסכם המכר. לעיתים מוכר עלול למצוא את עצמו חייב במס כלשהו מבלי שידע על כך מראש, במצב דברים זה הסכום שיקבל המוכר עבור הנכס יהיה קטן מזה שחשב מלכתחילה.
עם ביצוע הבדיקות המקדמיות הנ"ל מקובל שעוה"ד של המוכר מכין הסכם בהתייחס לנכס הנמכר אשר מועבר לעיון המוכר.
לאחר שלב המו"מ בין הצדדים ועורכי דינם מגיע שלב חתימת ההסכם במסגרתו פרט להסכם המכר נחתמים מסמכים נוספים כגון: יפוי כוח, שטרות מכר, מסכמי הצהרה לרשות המסים, מכתב כוונות וכיוצ"ב.
מיד לאחר חתימת הסכם המכר על עוה"ד של הקונה לדאוג לרישום הערות אזהרה לטובת הקונה אשר תבטיח את זכויות של הקונה ותמנע אפשרות של מכירת הנכס לצד ג'.
לאחר מכן, על הצדדים לפעול לביצוע הוראות ההסכם קרי על הקונה לשלם למוכר את התשלומים לו התחייב ומאידך על המוכר למסור את הדירה כפי מצבה ביום חתימת ההסכם ובמועד שהוסכם בהסכם.
בשלב זה של קבלת החזקה בנכס ותשלום מלא התמורה בגין הנכס, במרבית המקרים עדיין רישום הנכס טרם הושלם, זאת כתוצאה מהיעדר האישורים המתאימים לרישום הזכויות בנכס על שמו של הקונה. במקרה זה נהוג להשאיר סכום שהוסכם עליו מראש בנאמנות אצל עוה"ד של המוכר, אשר ישמש כבטוחה להמצאת כל האישורים להם התחייב המוכר. עם המצאת האישורים הנ"ל למעשה מתאפשר לקונה לרשום את הנכס על שמו ולמוכר לקבל את יתרת כספו.
סכום זה משתנה בין עסקה לעסקה ותלוי במורכבות הרישום המקרקעין על שמו של הקונה.
למעשה עם רישום הנכס על שמו של הקונה מסתיימת עסקת המקרקעין.
לסיכום יצוין, כי רכישת ומכירת מקרקעין הינה מורכבת ומומלץ שלביצוע העסקה ייבחר עורך דין המתמחה בנדל"ן ובנוסף לכך במקרים המתאימים תבוצע בדיקה תכנונית באמצעות שמאי מקרקעין.