חוק 'שכירות הוגנת', האם החל עידן חדש ביחסי שוכר-משכיר?

חוק השכירות והשאילה נחקק בשנת 1971, החוק נועד להסדיר את השכירות והשאילה ביחס לנכס -מקרקעין או מטלטלין. משנת 1971 לא נעשה בחוק כל שינוי, זאת למרות שממועד חקיקיתו חלו תמורות רבות באופן ובצורה בה שוכר ומשכיר מתקשרים, ובפרט ביחס לפערי הכוחות שגדלו עם השנים בין משכיר לשוכר.
התיקון לחוק חולל מהפכה של ממש ביחסים שבין משכיר לבין שוכר, באופן שמגדיר ומגביל בצורה משמעותית את 'חופש החוזים'. מעתה כל הסכם שכירות יידרש לעמוד בהוראות חדישות, מהותיות וקוגנטיות (שאינן ניתנות להתניה).

התיקון לחוק כה משמעותי עד כך כך שבמסגרת התיקון לחוק הוסף פרק סימן חדש לחוק, סימן ו', שכותרתה הינה 'חוזה שכירות למגורים'. התיקון פורסם ביום 19.7.2017 ויחול ויחייב 60 יום לאחר פרסומו, קרי החל מיום 17.9.2017. על הסכמים שנעשו עובר לתיקון לחוק יחול החוק העיקרי.

במאמר זה יובאו עיקרי התיקון לחוק אשר מעתה ואילך מומלץ לקחת בחשבון בעת עריכת הסכם שכירות.

אי-התאמה
אחד הנושאים הראשוניים שתוקנו הינו הרחבת עילות אי-ההתאמה של המושכר.
התיקון לחוק, הלכה למעשה, מחריף את הנטלים הרובצים על משכיר וביחס לגילוי הנאות על הנכס המושכר.
החוק תוקן כך שיחולו העילות החלות בסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968 אשר מוסיפות עילות לטענת אי-התאמה בדבר ייעוד הנכס, למשל ככל והוצהר מצד המשכיר כי הנכס הינו למגורים אך בפועל מדובר בנכס בייעוד ששונה מכך תקום לשוכר טענת אי-התאמה ובמסגרתה תינתן לשוכר אפשרות לבטל את החוזה. בנוסף הורחבה עילת אי-ההתאמה לא רק ביחס לטענת המושכר עצמו אלא ביחס לסביבת המושכר.
הנטל המוצע למעשה מגביר את חובת הגילוי של המשכיר ביחס למושכר, יעודו ומצבו, וכן ביחס לסביבת המושכר. משכיר שלא יעשה כי עלול למצוא את עצמו חשוף בפני טענה / דרישה מצד שוכר לבטל את הסכם שכירות דבר אשר עלול לגרום לנזקים כספים משמעותיים.
בכל הנוגע לתיקון אי-ההתאמה, התיקון לחוק למעשה משווה בין פגם לבין אי-התאמה וקובע כי ההתייחסות לפגם הינה כאילו היה הפגם בנכס מראשיתו ולכן מהווה 'מעין' אי-התאמה, וקובע כי על המשכיר לתקן את הפגם או אי-ההתאמה בתוך זמן סביר, שאם לא כן יעשה זאת השוכר תוך דרישות הוצאות התיקון או קיזוז ההוצאות מדמי השכירות.
מעניין לראות את התאמת התיקון לחוק לזמנים המודרניים, וכך נקבע כי בכל הנוגע להודעה על הפגם ואין החוק מחייב שההודעה בדבר הפגם או אי-ההתאמה תעשה בכתב אלא בהודעה, קרי גם בדרכי התקשרות אחרת כמו הודעת סמס או אימייל.

העברת זכות השכירות
תיקון סעיף 22 לחוק קובע ככלל כי אסור לשוכר להעביר את זכות השכירות לצד ג' אלא בהסכמת המשכיר. אך סייפת הסעיף קובעת כי אל למשכיר להתנות את הסכמתו בתנאים ובטעמים בלתי סבירים, שאם לא כן יהיה השוכר רשאי בכל זאת להעביר את זכות השכירות. הנ"ל חריג לעקרונות הכלליים בדיני המחאת חיובים, שלפיהם דרושה הסכמת הנושה (המשכיר) (ור' סעיף 6 לחוק המחאת חיובים).

סימן ו' לחוק – חוזה שכירות למגורים
כאמור, התיקון לחוק הוסיף סימן (פרק) שלם לחוק השכירות והשאילה המתחייב לעסקת שכירות של דירת מגורים.
בתוך כך התיקון לחוק הגדיר במדויק מהי דירת מגורים – 'חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים', ויתרה מכך, התיקון לחוק (בתוספת הראשונה לחוק) מגדיר על דרך השלילה מהי אינה דירת מגורים, בהתקיים אחד מהסעיפים הבאים:

(1) אין מערכת ניקוז לביוב;
(2) אין מערכת חשמל או תאורה;
(3) אין אוורור טבעי וכן דלתות וחלונות לסגירת הפתחים וכן דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
(4) אין מערכת לאספקת מי-שתיה;
(5) אין מחיצה בין השירותים לבין הדירה;
(6) יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו.

מהאמור נובע כי דירה למגורים צריכה להיות נאותה ובטוחה לשימוש, ובכל מקרה ובו מושכר לא יעמוד בהוראות אלו 'הדירה' לא תחשב כדירת מגורים.

צורת ההתקשרות
בהתייחס לצורת ההסכם ותוכנו, התיקון לחוק קובע בסעיף 25ב כי הסכם שכירות ייעשה בכתב וייחתם בין המשכיר לבין השוכר, סעיף 25ג לחוק קובע פירוט מינימאלי נדרש בהסכם שכירות במסגרתו יש לפרט:

(1) כתובת הדירה המושכרת;
(2) שמות הצדדים ומענם;
(3) תיאור הדירה המושכרת והרכוש המשותף הצמוד לדירה;
(4) תקופת השכירות ותקופות האופציה וכן את תנאי הביטול של ההסכם;
(5) דמי השכירות מועד תשלומם ואופן התשלום, תשלומים נוספים החלים על השוכר ככל וישנם וגם את גובהם;
(6) פגם או ליקוי שאינו קל ערך הידוע למשכיר בעת כריתת ההסכם וכן כל דבר אחר בדירה
המושכרת או בסביבתה העלול לגרום להפרעה של ממש בשימוש הדירה המושכרת.
הפירוט המינימאלי שאותו דורש המחוקק, אף שמצוי במרבית הסכמי השכירות, למעשה נועד להעניק וודאות לשוכרים הן ביחס לדמי השכירות ויתר תשלומי ההוצאות והן ביחס לפגמים שיש בדירה והגילוי הנאות כפי שנדון לעיל בקשר לאי-ההתאמה.

אימוץ הוראות הסכם מצוי
סעיף 25ד לתיקון לחוק, בדומה לסעיף 64 לחוק המקרקעין המחיל בהיעדר תקנון מוסכם את התקנון המצוי בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין, מאמץ למעשה גישה לפיה במצב בו קיימת לאקונה (חסר) כלשהי בדבר תנייה חוזית מהותית יחול הסכם שכירות מצוי. משמעות הדבר הינה כי במקרה בו צדדים לחוזה שתקו בעניין מסוים יחולו הוראות חיצוניות, ובדרך זו ולמעשה להשלים הלאקונה בין הצדדים. לעת עתה טרם פורסם חוזה מצוי.

מסירת הדירה
סעיף 25ה – מחייב את המשכיר למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים, וככל שלא יעשה כן סעיף 25ו(ב) קובע כי מסירה דירה שאינה ראויה למגורים הינה הפרת חוזה.
סעיף 25ז(ג) קובע כי בעת מסירת הדירה לשוכר, על המשכיר ליתן לשוכר הוראות בדבר שימוש והתחזוקה בדירה למתקניה ולנכסים שבה. הוראה זו נועדה לתאם ציפיות בן הצדדים באשר לאופן הטיפול במושכר, ולהבטיח שימוש ראוי בו על ידי השוכר.

תיקון נזקים
סעיף 25ח קובע הסדר ספציפי לתיקון פגמים בדירה. נקבע כברירת מחדל, כי השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. ומנגד קובע התיקון בסעיף זה כי המשכיר אחראי על כל תיקון שאינו 'קל ערך' (הגדרה שנועדה למנוע מצבים של הפרעה למשכיר בקשר לזוטי דברים), בתוך 30 יום.

תשלומים בקשר לדירה
סעיף 25ט קובע 'רשימת מכולת' של תשלומים החלים על השוכר ותשלומים החלים על המשכיר. הנ"ל נועד להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירת הדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בין פערי הכוחות בין הצדדים.
כך למשל נקבע כי על השוכר לשלם את דמי וועד הבית, החשמל, ארנונה וכיוצ"ב, ומאידך מחייב את המשכיר לשלם תשלומים המיועדים לרכישה או השבחה. ומעניין לראות כי המחוקק קבע באופן מפורש וברור כי דמי הביטוח עבור המבנה יחולו על המשכיר (בדומה לנוסח החוק הקודם), ולכך יש טעמים שונים ומשונים, וראה מאמר בקשר לביטוח דירה מושכרת.

בטוחות
סעיף 25י מגביל משכיר מלדרוש ערובות שאינן סבירות לקיום התחייבויות השוכר. כך קובע הסעיף הנ"ל כי גובה הערובה, שהינה ערבות בנקאית או מזומן (לא שיק ביטחון או שטר חוב) תהיה לכל היותר לפי הנמוך מבין השניים:
(א) שליש מדמי השכירות עבור התקופה שהשוכר התחייב לגביה;
(ב) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש לפי הסכם השכירות.

בהתייחס למימוש הערבות ממשיך סעיף קטן (ג) באותו וקובע כי מימוש הערובה ייעשה אך ורק בהתקיים עילות מסוימות:
(א) אי תשלום דמי השכירות – עד כדי גובה דמי השכירות שלא שולמו,
(ב) אי תיקון ליקויים,
(ג) במקרה בו השוכר לא שילם את תשלומי החובה – עד גובה החוב,
(ד) אי-פינוי תקופת השכירות;

בנוסף לכך, בטרם יממש המשכיר את הערובה עליו להודיע לשוכר ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. המחוקק הגדיל לעשות ופעל לייצר הסדר מאוזן והוגן אשר מחד מגן על המשכיר ומקנה לו תקופה בת חודשיים לוודא כי השוכר לא הותיר חובות כלשהן, ומאידך מחייב את המשכיר להשיב את הערובה בתוך 60 יום ממועד השבת המושכר לידי המשכיר ככל והשוכר לא הותיר חובות כאמור.

הארכת הסכם השכירות
סעיף 25יב לחוק קובע כי בכל הנוגע לאופציות להארכת הסכם השכירות את התניות הבאות: במקרה ובו הברירה בידי המשכיר עליו להודיע לשוכר לא יאוחר מ- 90 יום אם ברצונו לקיים את ברירה, במקרה ובו הברירה נתונה בידי השוכר עליו להודיע למשכיר לא יאוחר מ- 60 יום אם ברצונו לקיים את הברירה. הטעם לאבחנה בין מועדי ההודעה נובע מפערי הכוחות שבין הצדדים. הואיל ולשוכר נגרם הפסד כלכלי משמעותי יותר מפינויו, בשל עלויות המעבר, ולכן המחוקק מצא לנכון להאריך את תקופת ההודעה המינימאלית מצד משכיר אשר הברירה בידו, במקרה ובו אינו מעוניין לחדש את תקופת הסכם השכירות.

ביטול הסכם השכירות
סעיף 25יג מסדיר מחדש את האפשרות הרווחת בידי משכירים לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא. ובתוך כך נקבע כי בכל הסכם ובו נקבע האפשרות בידי המשכיר לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא, שלא בשל הפרתו, אותה תנייה תהיה בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר אותה אפשרות לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא. סעיף זה נועד לאזן בין פערי הכוחות שבין משכיר לשוכר, במקרים בהם גחמותיו של משכיר מסוים גרמו לו, אף שלא עקב הפרה מצד שוכר, לבטל יום בהיר אחד את ההסכם.

איסור התניה

• סעיף 25יד הינו הסעיף החשוב ביותר בתיקון לחוק ולמעשה אוסר על התניה, וקבוע כי חלק מהסעיפים יהיו קוגנטיים, על אף האמור בכל הסכם שבו הסכימו הצדדים. ונקבע כי אין להתנות על הסעיפים הבאים אלא לטובת השוכר:
• סעיף 25ו הקובע מהי דירה למגורים
• סעיף 6 – בדבר התאמת המושכר והסתמכות על אי-התאמה
• סעיפים 8 עד 10 – בדבר ביטול תניית פטור מאי-התאמה, תרופות בקשר לאי-תיקון פגם או אי-התאמה (אשר כוללות החזר הוצאות או קיזוז מעלות התיקון)
• סעיף 15 – בדבר פטור מחובת תשלום במקרה בו נמנע מהשוכר להשתמש במושכר מסיבות הקשורות במושכר.
• סעיף 21(ב) – בדבר זכותו של המשכיר להמחות את הנכס לרוכש
• סעיפים 23 עד 25ה – בדבר צורניות ההסכם הדרישה לכתב, החוזה המצוי ומסירת דירה מתאימה למגורים
• סעיף 25ח(א)(1), (ב)+(ג) – בדבר תיקון פגמים וליקויים בדירה מושכרת
• סעיף 25ט עד 25יג – בדבר תשלומים שוטפים החלים על שוכר, ערובה, הארכת תקופת השכירות, תניה לביטול ללא עילה,

סיכום
לסיכום, התיקון לחוק שנכנס רק לאחרונה עשה מהפכה של ממש בהתערבות של הרשות המחוקקת בחופש החוזים. הלכה למעשה התיקון נועד יותר להגן על שוכרים, ראשית על ידי הגדרה ברורה נגטיבית בדבר מהי דירה שאינה דירה למגורים. בנוסף הוראות החוק נועדו להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים תוך הענקת סעיפים שאין עליהם התניה בכדי להבטיח שהסכמי השכירות מעתה ואילך יהיו הוגנים יותר, כאלו שאינם משיתים על השוכרים חובות לא להם, כגון תיקון נזקים, תשלומים שאינם קשורים לשימוש ואחזקת ערובות לתקופות לא סבירות וכיוצ"ב כפי שנסקר בהרחבה במאמר זה.
ניכר כי המחוקק ביקש להשית על המשכירים חובת גילוי מוגברת לא רק ביחס לנכס אלא גם ביחס לסביבתו, הנ"ל מצריך גילוי נאות מרחיב בכל הסכם בכדי למנוע מצבו ובו שוכר ייטען לאי-התאמה.
יותר מתמיד מעתה, מומלץ להתייעץ עם עו"ד בכל מקרה ובו משכיר או שוכר נדרש לכרות הסכם שכירות, שאם לא כן ייתכן וגם אם יסכימו הצדדים על תניה מסוימת אשר תהיה מנוגדת לחוק המתוקן ודינה בטלות, והנ"ל עלול להביא לסכסוכים משפטיים שלא לצורך.

משרד עורכי הדין יניב שני מתמחה תחום המקרקעין, תכנון ובניה התחדשות עירונית ובעסקאות במקרקעין. המשרד מעניק ליווי משפטי מלא ומקיף, בין היתר, בחוזי שכירות, הן למגורים והן למסחר ולחברות ניהול נכסים.