דירה אחת 4 מידות לה

כידוע בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית החל לתפוס תאוצה משמעותית, זאת בין היתר על רקע תמריצים שהעניקה הממשלה בדמות תוכנית תמ"א 38 על גווניה, חיזוק ועיבוי או הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2), זאת לצד תוכניות פינוי בינוי שיוזמות העיריות לאחר שקובעות מדיניות מסוימת ביחס למתחמי התחדשות עירונית בהיקפים של עשרות ואף מאות דירות במתחם.
יוצא אפוא, כי בפרויקטים בהם בניין מסוים עתיד להיהרס ולהיבנות מחדש מובטח לבעלי הדירות, ברוב המקרים, דירות גדולות יותר.

במאמר זה ננסה להבין ולנתח כיצד מתייחסים ומחשבים את גודל הדירה המיועדת להריסה.

 ובכן, לשטח הדירה מיועדת להריסה משמעות גדולה, (1) בהתייחס לשטח הדירה נקבעת התוספת המוצעת לבעלי הדירות; (2) על בסיס שטח הדירה מוענקות תוספת זכויות בניה של 25 מ"ר (12 מ"ר לממ"ד ו- 13 מ"ר עיקרי) לפי תוכנית תמ"א 38/2.

והרי ניתן לייחס לדירה 4 מידות, אשר בניהן יכול להיות הבדל לא קטן.

• האחד – גודל הדירה לפי היתר הבניה, כפי שניתן לבניין במקור.
• השני – גודל הדירה לפי הרשום בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו)
• השלישי – גודל הדירה לפי הרשום במרשמי העירייה בארנונה.
• הרביעי – גודל הדירה בפועל כפי שיימדד בפועל על ידי הצדדים לעסקה.

הנה כי כן, ייתכן ולדירה אחת תיתכן יותר ממידה אחת, עובדה אשר עלול לא פעם לייצר קשיים בעסקת התחדשות עירונית, שכן בעלי הדירות דורשים לקבל דירות גדולות יותר.

נעשה סדר!

נתייחס תחילה למרשמי העירייה. ברור לכל, כי לעיריות יש אינטרס להגדיל מה שניתן את דמי הארנונה הנגבים מבעלי הדירות או ממחזיקיהן. בהתאם לכך נוהגת העירייה לשלוח מודדים מעת לעת על מנת לוודא שאין שטחים המשמשים למגורים ושאינם נלקחים בחשבון בדמי הארנונה. ודוק, כי גם שטחים שאינם חוקיים, קרי שלגביהם לא הוצא היתר הבניה כחוק, מושת עליהם מס ארנונה שכן לא ייתכן שחוטא ייצא נשכר – גם בנה שלא כדין וגם לא ישלם ארנונה. כמו כן, לעיתים העיריות מוסיפות ומעמיסות לחשבון הארנונה שטחים משותפים שונים כגון: חדרי אשפה, חדרי גז, חדר עגלות, חדר מדרגות, חניה מקורה וכיוצ"ב. בנוסף לכך, במקרים רבים ישנו הבדל בחישוב השטחים בין עירייה לעירייה, ישנן עיריות אשר מודדות את השטח 'נטו – נטו', קרי ללא עובי הקיר החיצוני וללא מחיצות הפנים (עיריית ירושלים למשל), ויש עיריות אשר מודדות את השטח 'ברוטו – ברוטו', קרי שטח הדירה הפנימי כולל מחיצות הפנים ובנוסף לעובי הקירות החיצוניים.

בהתייחס לשטח הדירה בפועל, ייתכנו פערים בין יתר המדידות לבין גודל הדירה בפועל במקרים בהם נבנו חלקים ללא היתר בניה כדין או במקרים בהם צורפו לדירה שטחים משותפים, כגון: מרפסת גג שסופחה לדירת הגג, בשעה שמרפסת הגג הינה שטח משותף. במקרים מסוימים מדידה של שטח הדירה בפועל מעלה כי גם הוסבו וצורפו בפועל לשטחה דירה העיקרי מרפסות שירות ומרפסות מקורות – שהוגדו בהיתר הבניה כשטחי שירות או כשטחי מרפסות. הנ"ל נפוץ מאוד בבנייה משנות ה- 60 וה- 70, אז התאפיינה בניה של מרפסת מקורה שבחלק מהמקרים הותקנה ויטרניה והשטח צורף לשטח הדירה בפועל.
ביחס לשטח הרשום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), משרדנו נתקל במקרים בהם שטח הדירה היה זהה לשטח הבנוי בהיתר, ובחלק מהמקרים הופיע בלשכת רישום המקרקעין שטח גדול יותר לאור זאת שהרישום בטאבו נערך שנים לאחר בניית הבניין ובינתיים עד לרישום הדירה בלשכת הרישום נערכו בדירה שינויים ותוספות אשר באו לידי ביטוי. מכל מקום, ההנחה הרווחת בקרב המשפטנים הינה כי אין זהות בין השטחים שמרשמו בלשכת רישום המקרקעין לבין השטחים הנקובים בהיתר הבניה שהופק לבניין.

ביחס שטח הדירה לפי היתר הבניה, הרי שזהו השטח ולגביו ניתן אישור סטטוטורי מהוועדה המקומית כי נבנה כדין ולגביו שולמו אגרות והיטלים כחוק. לעיתים קרובות זהו השטח הקטן מבין יתר השטחים המיוחסים לדירה כפי שתואר לעיל. מניסיון משרדנו, בד"כ זהו השטח אשר על בסיסו מוסיפות העיריות 25 מ"ר אשר מוענקות עפ"י תמ"א 38, זה המקום לציין כי בעסקת תמ"א 38/1 לעיתים עיריות מבקשות להכשיר במסגרת ה- 25 מ"ר מהזכויות המוענקות שטחים שנבנו ללא היתר בניה כדין. במקרים מסומים נקבע בתוכניות לפי סעיף 23 (אשר נועדו לפרט ולהגביל וגוברות על האמור בהוראות תמ"א 38), לדוגמא בתוכנית בי/538 בבת ים נקבע כי קומה טיפוסית הינה "שטח קומה מלאה קיימת בהיתר הכוללת שטחי שירות ושטח מרפסות מקורות וסגורות".

הנה כי כן, ייתכנו מקרים של דירה אחת ו- 4 מידות שונות לה!

במקרה זה ברור כי כל צד בעסקה יימשוך לכיוון הנוח לו, בעלי הדירות לשטח הבנוי בפועל והיזמים לשטחים הקבועים בהיתר הבניה. משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ומבטיח לשמור על זכויות בעלי הדירות בכדי שיקבלו את המירב בהתאם לקבוע בחוק ובאמצעות ניהול מו"מ הגון מול היזמים.

משרד עורכי הדין יניב שני מתמחה תחום המקרקעין, תכנון ובניה התחדשות עירונית ובעסקאות במקרקעין. המשרד מעניק ליווי משפטי מלא ומקיף, בין היתר, בחוזי שכירות, הן למגורים והן למסחר ולחברות ניהול נכסים.